Как правило, сумму ипотечного кредита можно определить как долю от стоимости приобретаемого или закладываемого жилья. Чаще всего максимальный размер ипотечного кредита не превышает 100% стоимости приобретаемой недвижимости. На российском рынке жилья такая практика недостаточно распространена, в отличие от остальных стран. Нижний предел ипотечного кредита составляет в среднем 10% – 30% от стоимости жилья. Верхняя планка кредита колеблется в пределах 80-90%.
Стоит заметить, что стоимость жилья также можно рассчитать по-разному. Например, это может быть договорная сумма (которую определили участники сделки). Другой вариант – привлечение независимого оценщика, а затем выбор наименьшей суммы. В любом случае для продолжения процесса оформления ипотеки необходимо определиться с размером ипотечного кредита.
На настоящий момент существует несколько показателей, от которых зависит сумма ипотечного кредита. Это сумма первоначального взноса, рыночная и оценочная стоимость жилья, возраст заёмщика и уровень его доходов.
Конечно же, никто не спорит, что выплачивать ипотечный кредит намного проще, когда на его погашение идет небольшая часть дохода заемщика. Чаще всего на выплаты выделяется не более половины дохода будущего собственника жилья. Таким образом, наиболее часто при определении размера ипотечного кредита берутся в расчет регулярные доходы от трудовой деятельности заёмщика, подтвержденные документально. Безусловно, могут быть учтены и другие виды доходов, но все их учесть часто просто невозможно.
Существует довольно простая формула для расчета финансовой нагрузки при получении ипотечного кредита для конкретного заёмщика. Нужно платёж разделить на доход. Это так называемый «коэффициент П/Д». Если ежемесячно заёмщик получает 10 000 рублей, а ежемесячные выплаты по кредиту равняются 3500 рублей, тогда делим 3500 на 10 000. В итоге имеем 0.35. Таким образом, ежемесячный платёж или финансовая нагрузка, равняется 35% от учитываемого дохода заёмщика, и считается, что он вполне сможет осуществлять платежи.
Разумеется, очень значимым фактором является величина расходов заёмщика. Следует иметь в виду, что расходы на содержание семьи, питание, транспорт, оплату медицинских, коммунальных услуг и т.п., не должны быть чрезмерно высокими. Иначе размер ипотечного кредита может быть урезан. Расходы на каждого члена семьи, находящегося на содержании, или иждивенца, вычитаются из учитываемого дохода. Например, согласно программе ипотечного кредитования на содержание одного несовершеннолетнего ребёнка в семье выделяется по одному прожиточному минимуму. Общий размер выплат по кредиту плюс ежемесячные расходы заемщика должны дать в итоге 100%. Чем выше доля расходов, тем ниже доля платежей. В свою очередь, и тем ниже размер ипотечного кредита.
Кроме ежемесячных выплат ипотечное кредитование влечет и другие расходы. Предусмотрено также страхование ипотечных рисков. Чтобы точно рассчитать величину ипотечного кредита, необходимо разделить сумму ежегодных страховых выплат на 12 (месяцев в году) и прибавить этот результат к сумме ежемесячного платежа по кредиту.
Необходимо иметь в виду, что сумму кредита можно изменить и в большую сторону. Например, путем привлечения созаемщика. Это могут быть близкие родственники, супруги, иногда привлекают и третьих лиц. Но требования к этим лицам такие же, как и к заёмщикам. Увеличение суммы кредита происходит за счет того, что доходы заёмщика и созаёмщика учитываются совокупно.
Другой немаловажный фактор расчета размера ипотечного кредита – это оценочная стоимость жилья. Величина кредита определяется как процент от той суммы, которую указывает в отчёте профессиональный независимый оценщик. Бывают случаи, когда продавец оценивает жилье гораздо выше профессионального оценщика. В данном либо сделка отменяется, либо заемщиком производится доплата.
По правилам ипотечного кредитования, сумма ипотечного кредита не может быть выше 90% от оценочной стоимости жилья. И если, например, продавец оценивает жилье в 1,5 миллиона рублей, а по данным оценщика оно стоит 1 миллион рублей, то заемщик может рассчитывать лишь на 900 тысяч рублей, остальные 600 тысяч придется выплачивать собственными средствами. Для большинства заемщикам подобные выплаты не посильны, поэтому сделка не состоится.
